Miet- & Wohnungseigentumsrecht - Anspruch auf Erstattung von Betriebskostenvorauszahlungen?

Dem Mieter kann nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH Urteil vom 26.09.2012, Az.: – VIII ZR 315/11 -).

Zum Sachverhalt ist auszuführen, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag über eine Wohnung bestand, der im Jahr 2009 endete. Der Mieter hatte während der gesamten Mietzeit Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet; der Vermieter hatte hierüber aber nicht abgerechnet. Deshalb nahm der Mieter den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückerstattung sämtlicher Vorauszahlungen in Anspruch. Das Amtsgericht gab der Klage in erster Instanz teilweise statt. Hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 wurde die Klage jedoch abgewiesen. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob dem Mieter in Fällen der vorliegenden Art ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zusteht.

Die Frage hat der BGH vom Grundsatz her verneint. Erteilt der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen keine Betriebskostenabrechnung, so ist nach der Rechtssprechung des BGH zu differenzieren:

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, so hat der Mieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Er kann zum einen auf Erteilung der Abrechnung klagen; zum anderen kann er den Vermieter auf Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch nehmen. Der BGH begründet die letztgenannte Alternative mit einer ergänzenden Auslegung der Umlagevereinbarung.

Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis stehen dem Mieter ebenfalls zwei Möglichkeiten offen: Zum einen kann der Mieter den Abrechnungsanspruch geltend machen. Zum anderen steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen besteht in diesem Fall aber nicht.

Eine ergänzende Auslegung der Umlagevereinbarung scheidet hier mangels einer Regelungslücke aus. In dem zur Entscheidung stehenden Fall war das Mietverhältnis beendet. Gleichwohl geht der Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlung verloren, wenn der Mieter während der Mietzeit von seinem Recht auf Zurückbehaltung der Vorauszahlungen keinen Gebrauch gemacht hat. In diesem Fall ist der Mieter nicht schutzbedürftig. Aus diesem Grund kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht.

Fazit:

Hat der Vermieter während der Vertragszeit keine Abrechnung erteilt, so kann der Mieter also nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vorauszahlungen für das dem Vertragsende vorangegangene und bereits zur Abrechnung fällige Wirtschaftjahr zurückverlangen, bei einem Vertragsende im Jahr 2012 also die Vorauszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2010.

Hinsichtlich des weiter zurückliegenden Zeitraums verbleibt ihm die Möglichkeit der Erhebung einer Klage auf Erteilung der Abrechnung. Nach Eintritt der Verjährung des Abrechnungsanspruchs kann der Vermieter allerdings die Einrede der Verjährung erheben.

Der Abrechnungsanspruch wird nach Ablauf des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums fällig. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre.


Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

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