Fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung

Der Bundesgerichtshof hat am 14.09.2011 – Az. VIII ZR 301/10 – entschieden, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Dem steht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht ohne Weiteres entgegen, dass der Vermieter vor der Abmahnung für einige Zeit die verspäteten Mietzahlungen unbeanstandet gelassen hat.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Beklagte – Mieter – die Wohnung im Jahr 1979 angemietet. Im Februar 2008 kam es zu einem Vermieterwechsel. Der Beklagte zahlte im Zeitraum von Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten verspätet. Dies beanstandete der Vermieter schriftlich. Die Miete für März 2009 ging erneut verspätet, am 10.03.2009, ein. Daraufhin wurde das Mietverhältnis mit Schreiben vom 06.04.2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat der Bundesgerichtshof im Ergebnis stattgegeben.

Die Entscheidung zeigt die Eckpunkte zur Kündigungsberechtigung des Vermieters bei ständig unpünktlicher Mietzahlung auf. Die Kündigungsberechtigung steht jedoch immer unter dem Vorbehalt der umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles. Die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien sind abzuwägen und damit die Frage zu beantworten, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Die Entscheidung ist in erster Linie Sache des Tatrichters.

Nach der Entscheidung ist grundsätzlich eine weitere unpünktliche Zahlung nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen und erfolgter Abmahnung geeignet eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Ob indes in Anbetracht der Abwägung der beiderseitigen Interessen eine weitere unpünktliche Mietzahlung ausreicht, nach Abmahnung, ist nicht zwingend. Zu berücksichtigen ist insbesondere auch das Zahlungsverhalten vor der Abmahnung sowie die Tatsache, dass der Vermieter über Jahre oder gar Jahrzehnte hinweg die unpünktliche Zahlungsweise widerspruchslos hingenommen hat und damit den Anschein setzte, dass er den Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimesse und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sehe.

Für die Praxis bleibt daher eine Unsicherheit bestehen. Einem Vermieter ist indes anzuraten, nicht sogleich die wiederum verspätete Zahlung nach Abmahnung zum Anlass zu nehmen, zu kündigen und vielleicht doch noch einmal den nächsten Zahlungseingang abzuwarten. Auf der anderen Seite ist er jedoch gehalten, bei nochmaliger verspäteter Zahlung Farbe zu bekennen und zu kündigen. Jedenfalls ist es aber dann untunlich, wiederum abzumahnen, weil ein Mieter das dahin missverstehen könnte, dass alles so weiter geht wie bisher. Zumindest müsste in der weiteren Abmahnung eindeutig zum Ausdruck gebracht werden, dass es sich um eine letzte Chance handelt.


Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

Zurück