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Mietrecht: Mietrechtsänderung 2012

Die Bundesregierung hat einen Kabinettsentwurf zur Mietrechtsänderung vorgelegt. Der Entwurf trägt den Namen: Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln. Grundlage des Entwurfs ist die Koalitionsvereinba-rung vom 26.10.2009.

Die Koalitionsvereinbarung vom 26.10.2009 sah folgende Maßnahmen für eine Mietrechtsänderung vor:

1. Die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern sollen gesenkt werden.
2. Die bestehenden Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung (Energiecontracti-on) im Mietwohnungsbereich sollen erweitert werden.
3. Baumaßnahmen, die dem Zweck der energetischen Sanierung dienen, sind vom Mie-ter zu dulden und sollen nicht zur Mietminderung berechtigen.
4. Mietrechtliche Ansprüche müssen auch wirksam vollstreckt werden können.
5. Das Mietnomadentum sowie Luxussanierung zum Zwecke der Entmietung sollen wirksam bekämpft werden.
6. Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein.

Mit Vorlage des Kabinettsentwurfs wurde das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet, sodass zu erwar-ten ist, dass im kommenden Herbst über die Vorschläge im Parlament beraten werden wird. Der Kabinettsentwurf ist im Detail auf der Internetseite des Bundesministeriums der Justiz herunterzuladen.

Der Kabinettsentwurf enthält folgende Neuregelung:

I.

Der Kabinettsentwurf fasst die Modernisierungsvorschriften neu. Der Inhalt des bisherigen § 554 BGB wird umfassend in den neuen Paragraphen (§ 555 bis 555 f BGB) gefasst.

§ 555 a BGB soll die Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters regeln. Sie sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

In § 555 b BGB werden die Modernisierungsmaßnahmen beschrieben. Grundsätzlich bleibt es bei den bisherigen Modernisierungsbegriffen. Eine Modernisierungsmaßnahme soll aber auch dann vorliegen, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Des Weiteren soll eine Moder-nisierungsmaßnahme vorliegen, wenn die baulichen Veränderungen auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einspart oder das Klima nachhaltig schützt.

Nach § 555 d BGB muss der Mieter in Zukunft Härtegründe gegen die Modernisierungs-maßnahme bis zum Ablauf des Monats geltend machen, der auf den Zugang der Moder-nisierungsankündigung folgt. Hierbei handelt es sich um eine echte Ausschlussfrist. Sie wirkt nur dann nicht, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist ge-hindert war und er dem Vermieter nach dem Wegfall der Hinderungsgründe die Härte-gründe sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich mitgeteilt hat.

Der finanzielle Härteeinwand des Mieters ist nunmehr Gegenstand der Härteprüfung bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB. Der Vermieter kann im Falle einer finanziellen Härte mit einer Mieterhöhung ausgeschlossen sein.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters sowie die Möglichkeit der individuellen Vereinba-rung zwischen Mieter und Vermieter aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungs-maßnahmen bleiben bestehen.

II.

Nach § 536 Abs. 1a BGB soll für die Dauer von drei Monaten eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleiben, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 BGB dient.

III.

Nach § 551 Abs. 2 S. 3 BGB werden weitere Teilzahlungen auf die Kaution zusam-men mit den weiteren Mietzahlungen fällig.

In § 596 BGB wird ein neuer Absatz 2a eingefügt. Demnach liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

IV.

Die Kündigungssperrfrist bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum soll auch dann gelten, wenn vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Perso-nengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Damit soll dem sog. Münchner Modell entgegengewirkt werden. Nachdem Münchner Modell kauft eine Personengruppe ein gesamtes Wohnhaus auf und teilt das Objekt innerhalb der ein-zelnen Erwerber auf, die dann gegenüber den Mietern Eigenbedarf geltend machen können, ohne auf eine Kündigungssperrfrist Rücksicht nehmen zu müssen.

V.

Der BGH hat mehrfach bestätigt, dass gegen jeden, der Besitz an der zu räumenden Wohnung hat, ein ihn als Schuldner auszuweisender Räumungstitel vorliegen muss.

Um die Gefahr der Erschwerung oder gar Vereitelung von Räumungsvollstreckung zu begegnen wird nach § 940 a ZPO die Möglichkeit eingeräumt eine einstweiligen Ver-fügung gegen Dritte zu erwirken. Der Dritte soll mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung aus dem Besitz gewiesen werden, wenn er Besitz ohne Wissen des Vermieters an der Wohnung hat und ein Räumungstitel gegen den Mieter schon vorliegt.

Darüber hinaus versucht der Kabinettsentwurf die vom BGH bereits zugelassene „sog. Berliner Räumung“ in § 885 a ZPO gesetzlich zu normieren. Danach wird der Vollstre-ckungsauftrag begrenzt auf die Herausgabe der Wohnung. Ein Vermieterpfandrecht muss nicht geltend gemacht werden. Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die vorge-fundenen Gegenstände zu dokumentieren.

Weitere Änderungen sind in § 940 a Abs. 3 ZPO angedacht. Demnach soll der Gläu-biger auch die Räumung eines Mieters im Verfügungsverfahren durchsetzen können, soweit der Mieter wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde und Räumungsklage durch den Vermieter erhoben worden ist. Ferner muss der Mieter einer Sicherungsanord-nung nicht Folge geleistet haben.

Im Übrigen können wir verweisen auf den Kabinettsentwurf.

Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz frühestens 2013 in Kraft tritt.

Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

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