Aktuelles

Handels- & Gesellschaftsrecht - Pflichten des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat ist grundsätzlich nicht zur laufenden Überwachung des Vorstandes in allen Einzelheiten verpflichtet, er ist dazu nicht einmal berechtigt. In Krisenzeiten oder wenn Anhaltspunkte für die Verletzung von Geschäftsführungspflichten bestehen, kann er zu einer intensiveren Überwachung verpflichtet sein.

Das OLG Stuttgart hat in einer Entscheidung vom 19.06.2012 – 20 W1/12 betont:

Der Umfang der Überwachungspflichten des Aufsichtsrats ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Grundsätzlich ist die laufende Überwachung des Vorstands in allen Einzelheiten weder zu erwarten noch zulässig, vielmehr genügt es, dass sich der Aufsichtsrat ein Bild über die wesentlichen Grundlagen der Geschäftsführung und die wichtigsten Geschäftsvorfälle macht. Eine Verpflichtung, Berichte anzufordern und an dem Vorstand vorbei Nachforschungen anzustellen, ergibt sich nur sekundär, wenn die Berichte des Vorstands unklar, unvollständig oder erkennbar unrichtig sind oder der Aufsichtsrat glaubwürdige Hinweise auf ein Fehlverhalten des Vorstandes erhält. In derartigen Fällen und in Krisenzeiten kann dem Aufsichtsrat eine intensivere Überwachungspflicht obliegen.


Autor: Rechtsanwalt Arnold Neuhaus
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Handels- & Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Medizinrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

Miet- & Wohnungseigentumsrecht - Anspruch auf Erstattung von Betriebskostenvorauszahlungen?

Dem Mieter kann nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH Urteil vom 26.09.2012, Az.: – VIII ZR 315/11 -).

Zum Sachverhalt ist auszuführen, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag über eine Wohnung bestand, der im Jahr 2009 endete. Der Mieter hatte während der gesamten Mietzeit Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet; der Vermieter hatte hierüber aber nicht abgerechnet. Deshalb nahm der Mieter den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückerstattung sämtlicher Vorauszahlungen in Anspruch. Das Amtsgericht gab der Klage in erster Instanz teilweise statt. Hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 wurde die Klage jedoch abgewiesen. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob dem Mieter in Fällen der vorliegenden Art ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zusteht.

Die Frage hat der BGH vom Grundsatz her verneint. Erteilt der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen keine Betriebskostenabrechnung, so ist nach der Rechtssprechung des BGH zu differenzieren:

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, so hat der Mieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Er kann zum einen auf Erteilung der Abrechnung klagen; zum anderen kann er den Vermieter auf Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch nehmen. Der BGH begründet die letztgenannte Alternative mit einer ergänzenden Auslegung der Umlagevereinbarung.

Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis stehen dem Mieter ebenfalls zwei Möglichkeiten offen: Zum einen kann der Mieter den Abrechnungsanspruch geltend machen. Zum anderen steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen besteht in diesem Fall aber nicht.

Eine ergänzende Auslegung der Umlagevereinbarung scheidet hier mangels einer Regelungslücke aus. In dem zur Entscheidung stehenden Fall war das Mietverhältnis beendet. Gleichwohl geht der Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlung verloren, wenn der Mieter während der Mietzeit von seinem Recht auf Zurückbehaltung der Vorauszahlungen keinen Gebrauch gemacht hat. In diesem Fall ist der Mieter nicht schutzbedürftig. Aus diesem Grund kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht.

Fazit:

Hat der Vermieter während der Vertragszeit keine Abrechnung erteilt, so kann der Mieter also nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vorauszahlungen für das dem Vertragsende vorangegangene und bereits zur Abrechnung fällige Wirtschaftjahr zurückverlangen, bei einem Vertragsende im Jahr 2012 also die Vorauszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2010.

Hinsichtlich des weiter zurückliegenden Zeitraums verbleibt ihm die Möglichkeit der Erhebung einer Klage auf Erteilung der Abrechnung. Nach Eintritt der Verjährung des Abrechnungsanspruchs kann der Vermieter allerdings die Einrede der Verjährung erheben.

Der Abrechnungsanspruch wird nach Ablauf des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums fällig. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre.


Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

Miet- & Wohnungseigentumsrecht - Kindesbetreuung ist keine Wohnnutzung

Die Parteien streiten um die zulässige Nutzung einer Wohnung. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs der Zustimmung des WEG-Verwalters bedarf, dessen Entscheidung die Eigentümerversammlung mit Dreiviertelmehrheit ändern kann. Eine Eigentümerin betreut in ihrer Wohnung von 07:00 bis 19:00 Uhr entgeltlich bis zu 5 Kinder im Alter zwischen 0 und 3 Jahren. Der WEG-Verwalter erklärte ihr schriftlich, er werde der Kinderbetreuung wegen der damit einhergehenden Lärmbeeinträchtigungen nicht zustimmen.

Die Eigentümerversammlung stimmte am 28.09.2009 mit weniger als der Dreiviertelmehrheit für deren Genehmigung. Dieser Beschluss wurde nicht vor Gericht angefochten. Gegen die gleichwohl fortgesetzte Kinderbetreuung wendet sich nun die Klage einer Miteigentümerin auf Unterlassung, die vor dem Landgericht Erfolg hat. Hiergegen richtet sich die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az.: – V ZR 204/11-).

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. Die entgeltliche Betreuung von bis zu 5 Kindern in der Zeit von 07:00 bis 19:00 Uhr stellt nach dem Bundesgerichtshof die Ausübung eines Gewerbes oder Berufs dar und bedarf die Zustimmung des WEG-Verwalters bzw. der qualifizierten Mehrheit der Eigentümerversammlung.

Zwar umfasst die Wohnnutzung auch die Betreuung fremder Kinder im Rahmen der Nachbarschaftshilfe. Bei der täglichen Betreuung gegen Entgelt steht jedoch der Erwerbscharakter im Vordergrund. Aus § 24 SGB VIII folgt nichts Gegenteiliges, da sich diese Vorschrift nur an den Träger der öffentlichen Jugendhilfe richtet.

Auf die Rechtmäßigkeit der vom WEG-Verwalter getroffenen Entscheidung kommt es gar nicht an, da die Eigentümerversammlung vom 28.09.2009 nicht nur – aufgrund der nicht erreichten Dreiviertelmehrheit – die Zustimmung zur Kinderbetreuung verweigerte, sondern vielmehr beinhaltet die Verweigerung der Genehmigung zugleich die Untersagung einer Fortführung der Kinderbetreuung.

Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs widerspricht auch nicht Treu und Glauben. Denn zum einen hat sich die auf Unterlassung in Anspruch genommene Miteigentümerin zu keiner Zeit um eine Zustimmung zu ihrer Tätigkeit bemüht, so dass es schon an dem tatsächlichen Grundlagen für die Beurteilung eines Zustimmungsanspruchs fehlt. Zum anderen könnte sie sich weiterhin um eine Genehmigung bemühen, da der gefasste Negativbeschluss einer erneuten Beschlussfassung nicht entgegensteht. Ohne vorliegende Zustimmung liegt aber eine ungenehmigte gewerbliche Tätigkeit vor, deren Unterlassung verlangt werden kann.

Die Entscheidung ist in der Sache richtig. Zutreffend wies das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang auch auf erhöhten Lärmpegel, Besucherverkehr und verstärktes Müllaufkommen hin.


Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

Mietrechtsänderung 2012


Die Bundesregierung hat einen Kabinettsentwurf zur Mietrechtsänderung vorgelegt. Der Entwurf trägt den Namen: Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln. Grundlage des Entwurfs ist die Koalitionsvereinba-rung vom 26.10.2009.

Die Koalitionsvereinbarung vom 26.10.2009 sah folgende Maßnahmen für eine Mietrechtsänderung vor:

1. Die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern sollen gesenkt werden.
2. Die bestehenden Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung (Energiecontracti-on) im Mietwohnungsbereich sollen erweitert werden.
3. Baumaßnahmen, die dem Zweck der energetischen Sanierung dienen, sind vom Mie-ter zu dulden und sollen nicht zur Mietminderung berechtigen.
4. Mietrechtliche Ansprüche müssen auch wirksam vollstreckt werden können.
5. Das Mietnomadentum sowie Luxussanierung zum Zwecke der Entmietung sollen wirksam bekämpft werden.
6. Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein.

Mit Vorlage des Kabinettsentwurfs wurde das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet, sodass zu erwar-ten ist, dass im kommenden Herbst über die Vorschläge im Parlament beraten werden wird. Der Kabinettsentwurf ist im Detail auf der Internetseite des Bundesministeriums der Justiz herunterzuladen.

Der Kabinettsentwurf enthält folgende Neuregelung:

I.

Der Kabinettsentwurf fasst die Modernisierungsvorschriften neu. Der Inhalt des bisherigen § 554 BGB wird umfassend in den neuen Paragraphen (§ 555 bis 555 f BGB) gefasst.

§ 555 a BGB soll die Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters regeln. Sie sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

In § 555 b BGB werden die Modernisierungsmaßnahmen beschrieben. Grundsätzlich bleibt es bei den bisherigen Modernisierungsbegriffen. Eine Modernisierungsmaßnahme soll aber auch dann vorliegen, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Des Weiteren soll eine Moder-nisierungsmaßnahme vorliegen, wenn die baulichen Veränderungen auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einspart oder das Klima nachhaltig schützt.

Nach § 555 d BGB muss der Mieter in Zukunft Härtegründe gegen die Modernisierungs-maßnahme bis zum Ablauf des Monats geltend machen, der auf den Zugang der Moder-nisierungsankündigung folgt. Hierbei handelt es sich um eine echte Ausschlussfrist. Sie wirkt nur dann nicht, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist ge-hindert war und er dem Vermieter nach dem Wegfall der Hinderungsgründe die Härte-gründe sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich mitgeteilt hat.

Der finanzielle Härteeinwand des Mieters ist nunmehr Gegenstand der Härteprüfung bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB. Der Vermieter kann im Falle einer finanziellen Härte mit einer Mieterhöhung ausgeschlossen sein.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters sowie die Möglichkeit der individuellen Vereinba-rung zwischen Mieter und Vermieter aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungs-maßnahmen bleiben bestehen.

II.

Nach § 536 Abs. 1a BGB soll für die Dauer von drei Monaten eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleiben, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 BGB dient.

III.

Nach § 551 Abs. 2 S. 3 BGB werden weitere Teilzahlungen auf die Kaution zusam-men mit den weiteren Mietzahlungen fällig.

In § 596 BGB wird ein neuer Absatz 2a eingefügt. Demnach liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

IV.

Die Kündigungssperrfrist bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum soll auch dann gelten, wenn vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Perso-nengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Damit soll dem sog. Münchner Modell entgegengewirkt werden. Nachdem Münchner Modell kauft eine Personengruppe ein gesamtes Wohnhaus auf und teilt das Objekt innerhalb der ein-zelnen Erwerber auf, die dann gegenüber den Mietern Eigenbedarf geltend machen können, ohne auf eine Kündigungssperrfrist Rücksicht nehmen zu müssen.

V.

Der BGH hat mehrfach bestätigt, dass gegen jeden, der Besitz an der zu räumenden Wohnung hat, ein ihn als Schuldner auszuweisender Räumungstitel vorliegen muss.

Um die Gefahr der Erschwerung oder gar Vereitelung von Räumungsvollstreckung zu begegnen wird nach § 940 a ZPO die Möglichkeit eingeräumt eine einstweiligen Ver-fügung gegen Dritte zu erwirken. Der Dritte soll mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung aus dem Besitz gewiesen werden, wenn er Besitz ohne Wissen des Vermieters an der Wohnung hat und ein Räumungstitel gegen den Mieter schon vorliegt.

Darüber hinaus versucht der Kabinettsentwurf die vom BGH bereits zugelassene „sog. Berliner Räumung“ in § 885 a ZPO gesetzlich zu normieren. Danach wird der Vollstre-ckungsauftrag begrenzt auf die Herausgabe der Wohnung. Ein Vermieterpfandrecht muss nicht geltend gemacht werden. Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die vorge-fundenen Gegenstände zu dokumentieren.

Weitere Änderungen sind in § 940 a Abs. 3 ZPO angedacht. Demnach soll der Gläu-biger auch die Räumung eines Mieters im Verfügungsverfahren durchsetzen können, soweit der Mieter wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde und Räumungsklage durch den Vermieter erhoben worden ist. Ferner muss der Mieter einer Sicherungsanord-nung nicht Folge geleistet haben.

Im Übrigen können wir verweisen auf den Kabinettsentwurf.

Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz frühestens 2013 in Kraft tritt.


Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Partner der Rechtsanwälte Neuhaus Partner Rechtsanwälte, Koblenz

Fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung

Der Bundesgerichtshof hat am 14.09.2011 – Az. VIII ZR 301/10 – entschieden, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Dem steht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht ohne Weiteres entgegen, dass der Vermieter vor der Abmahnung für einige Zeit die verspäteten Mietzahlungen unbeanstandet gelassen hat.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Beklagte – Mieter – die Wohnung im Jahr 1979 angemietet. Im Februar 2008 kam es zu einem Vermieterwechsel. Der Beklagte zahlte im Zeitraum von Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten verspätet. Dies beanstandete der Vermieter schriftlich. Die Miete für März 2009 ging erneut verspätet, am 10.03.2009, ein. Daraufhin wurde das Mietverhältnis mit Schreiben vom 06.04.2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat der Bundesgerichtshof im Ergebnis stattgegeben.

Die Entscheidung zeigt die Eckpunkte zur Kündigungsberechtigung des Vermieters bei ständig unpünktlicher Mietzahlung auf. Die Kündigungsberechtigung steht jedoch immer unter dem Vorbehalt der umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles. Die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien sind abzuwägen und damit die Frage zu beantworten, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Die Entscheidung ist in erster Linie Sache des Tatrichters.

Nach der Entscheidung ist grundsätzlich eine weitere unpünktliche Zahlung nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen und erfolgter Abmahnung geeignet eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Ob indes in Anbetracht der Abwägung der beiderseitigen Interessen eine weitere unpünktliche Mietzahlung ausreicht, nach Abmahnung, ist nicht zwingend. Zu berücksichtigen ist insbesondere auch das Zahlungsverhalten vor der Abmahnung sowie die Tatsache, dass der Vermieter über Jahre oder gar Jahrzehnte hinweg die unpünktliche Zahlungsweise widerspruchslos hingenommen hat und damit den Anschein setzte, dass er den Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimesse und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sehe.

Für die Praxis bleibt daher eine Unsicherheit bestehen. Einem Vermieter ist indes anzuraten, nicht sogleich die wiederum verspätete Zahlung nach Abmahnung zum Anlass zu nehmen, zu kündigen und vielleicht doch noch einmal den nächsten Zahlungseingang abzuwarten. Auf der anderen Seite ist er jedoch gehalten, bei nochmaliger verspäteter Zahlung Farbe zu bekennen und zu kündigen. Jedenfalls ist es aber dann untunlich, wiederum abzumahnen, weil ein Mieter das dahin missverstehen könnte, dass alles so weiter geht wie bisher. Zumindest müsste in der weiteren Abmahnung eindeutig zum Ausdruck gebracht werden, dass es sich um eine letzte Chance handelt.


Autor: Rechtsanwalt Carsten Nitschke
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
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